По итогам I квартала 2020 года более половины сделок на рынке складов московского региона были совершены компаниями, работающими в сфере e-commerce. Как и в предыдущие кризисы, спрос со стороны пользователей сдвинулся от покупки площадей к их аренде.
В I квартале 2020 г. суммарный объем сделок со складами на рынке коммерческой недвижимости Москвы и Подмосковья составил 172 тыс. кв. м, подсчитали в компании JLL. Данный результат оказался вдвое ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Аналитики JLL прогнозируют, спрос в 2020 году продолжит сокращаться и станет меньше еще минимум на треть, достигнув 0,9—1 млн кв. м.
Структура спроса за первые 3 месяца текущего года значительно изменилась. Все больше сделок по аренде складов приходится на компании сектора e-commerce. Их доля в общей структуре за последние 3 года выросла с 10% до 54% в 1-м квартале 2020 года. Нынешний показатель стал максимальным за всю историю рынка. Такая высокая доля онлайн-ритейла объясняется как большим объемом спроса со стороны этого сектора в первом квартале, так и сравнительно небольшим объемом сделок на рынке в целом за январь-март 2020 года.
«Нынешняя социально-экономическая ситуация уже стала дополнительным стимулом к развитию сектора e-commerce, прежде всего, онлайн-ритейлеров, которые смогли оперативно предложить свои платформы и инфраструктуру более уязвимым сегментам: дистрибьюторам и офлайн-ритейлу. В ближайшей перспективе развитие получит и формат внутригородской логистики: фулфилмент и доставка «последней мили», — комментирует руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Евгений Бумагин. — Еще одной особенностью отчетного периода является увеличение доли краткосрочной аренды. Если ранее на такие сделки приходилось около 10% спроса, то сейчас почти половина площадей арендованы на период до года. В основном такие запросы приходят от онлайн-ритейлеров, которые стремятся в сжатые сроки удовлетворить резко возросший спрос. Заключение долгосрочных договоров сдерживается общей макроэкономической неопределенностью».
Есть изменения и по типам сделок. Так, если в последние 3 года на долю арендных сделок в сегменте складских площадей приходилось от 62% до 71%, то в I квартале 2020 г. все известные на рынке сделки были арендными. «Такая ситуация характерна для кризисных периодов, — поясняет руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. — Увеличение доли сделок по аренде складов и уменьшение доли по покупке такой недвижимости наблюдалось как в 2009 году, так и в 2015 году. Это связано со стремлением компаний сократить свои предпринимательские риски в случае дальнейшего неблагоприятного развития ситуации на рынке».
Текущая неопределенность влияет и на ввод новых площадей. За отчетный период была введена в эксплуатацию 161 тыс. кв. м новых помещений — это на 22% больше значения аналогичного периода прошлого года. Несмотря на достаточно большой объем ввода для первых трех месяцев, в будущем он снизится. По прогнозам JLL, по итогам 2020 года может быть введена 931 тыс. кв. м складских площадей, что ниже показателей 2019 года на 15%. Также, ввиду текущей ситуации, сроки сдачи некоторых строящихся спекулятивных объектов могут быть перенесены.
Доля свободных площадей на рынке Московского региона составила 3,1%. Однако, учитывая значительный объем спекулятивных площадей в будущем вводе, а также временное снижение спроса во 2-3 кварталах, доля вакантных площадей может прекратить свое снижение и составить около 3,5% к концу года.
По итогам 1-го квартала 2020 года максимальная ставка аренды в Московском регионе выросла до 4,1—4,2 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Укрепившись в первом квартале, в дальнейшем ставки приостановят рост по причине текущей макроэкономической ситуации.
