Примерно 24% строящегося жилья в России на данный момент находится в зоне риска. К таким выводам пришли специалисты компании Метриум, изучив данные ДОМ.РФ. Согласно им, застройщики «проблемных» объектов, общая площадь которых составляет более 28 млн кв.м, не смогли получить ни банковского финансирования, ни права привлекать средства дольщиков по старым правилам.
Напомним, 1 июля 2019 года в силу вступили поправки в ФЗ – 214 о долевом строительстве, в рамках которого застройщики новых проектов не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан, решивших купить квартиру в новостройке, будут поступать на специальный счет (эскроу) и храниться там до ввода дома в эксплуатацию. Однако часть жилых комплексов девелоперы все же смогут реализовать по старым правилам. Такое право предоставлено тем проектам, чья готовность составляет не менее 30%, а количество заключенных ДДУ – не менее 10% от запланированного числа.
Сегодня, 1 октября закончился прием заявок от застройщиков на проверку их жилых проектов на соответствие требованиям готовности. Те девелоперы, которые не успели получить разрешение Минстроя на реализацию своих ЖК по старым правилам, больше не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую. Они должны были перейти на проектное финансирование и реализацию жилья в своих новостройках только через эскроу-счета.
По данным Метриум, из 3,2 тыс. российских строительных компаний к 30 сентября ни с одной из этих задач не справились 660 застройщиков, которые возводят около 28,5 млн кв.м. То есть практически четверть строящегося в России жилья (118 млн кв.м) оказалась в подвешенном состоянии.
«Скорее всего, основной причиной попадания в зону риска для этих компаний стала невозможность получения банковского кредита на приемлемых для них условиях, – комментирует управляющий партнер компании Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. – Впрочем, эти застройщики могут продолжить поиск инвестора и в ближайшие месяцы все же сумеют получить кредит под свои проекты. Если же застройщик не сможет больше привлекать деньги дольщиков напрямую, и при этом не получил банковское финансирование, то возникает опасность заморозки строительства его жилых комплексов и невыполнения обязательств перед дольщиками, которые уже успели вложиться в проект».
Больше всего таких «неопределившихся» проектов в Красноярском крае – примерно 52% (1,5 млн кв.м) от общего объема строящегося жилья в регионе. В Краснодарском крае в «зону риска» на данный момент попали 41% (4 млн кв.м) строящихся жилых площадей. В Республике Башкортостан – около 39% (1,7 млн кв.м), а в Ленинградской области 36% (1,5 млн кв.м).
Значительно лучше ситуация складывается на рынке новостроек Москвы: только 17% строящихся здесь объектов оказались в «подвешенном» состоянии (2,8 млн кв.м). В Санкт-Петербурге – 15% (2 млн кв.м). На рынке новостроек Подмосковья доля потенциально проблемных объектов не превышает 14% (1,8 млн кв.м).
Стоит отметить, что подавляющее большинство застройщиков, работающих на отечественном рынке новостроек, все же получили право завершить свои текущие проекты по старым правилам. То есть они смогут, как и раньше, напрямую привлекать средства дольщиков. Их объекты соответствовали критериям строительной готовности. Всего таких компаний 2,4 тыс. (из 3,9 тыс.). Совокупно они возводят примерно 71 млн кв.м. жилья (60% от суммарной застройки в России). На рынке недвижимости Москвы по старой схеме будут завершены 62% реализуемых сегодня проектов с общей площадью застройки 10,3 млн кв.м.
На новую схему работы, предполагающую привлечение банковского кредита на строительство и открытие эскроу-счетов для покупателей, перешли 760 застройщиков. Общая площадь застройки в их проектах составляет 18,8 млн кв.м (16% от общей застройки в стране). В Москве общая площадь объектов, реализуемых через эскроу, составляет 3,6 млн кв.м. (21% от всех строящихся жилых домов в городе).
«У застройщиков, которые сейчас оказались в «зоне риска» остается два варианта действий, – резюмирует Мария Литинецкая. – Первый из них: продолжать добиваться проектного финансирования в банках. Мы считаем, что большинство девелоперов пойдут этим путем. Второй вариант – строительство за счет собственных средств. Однако этот сценарий маловероятен, потому, как и раньше доля инвестиций застройщиков в жилищном строительстве была невысокой (15-17%). Не исключено, что властям придется вмешаться в ситуацию и прямо стимулировать банки кредитовать девелоперский бизнес».
