Риэлторы говорят о росте числа фактов мошенничества на московском
рынке вторичного жилья. Причем за последнее время появились и новые методы. Например, подделка электронных подписей. Подробнее об этом редакции ГдеЭтотДом.РУ рассказали специалисты ИНКОМ-Недвижимость.
По подсчетам экспертов, за последние 5 лет количество мошеннических сделок на рынке вторичной недвижимости Москвы выросло на 7,5%. При этом, эксперты признают, что в числе сделок по продаже квартир в Москве доля мошеннических случаев все же остается незначительной. Однако и собственникам, и покупателям стоит быть начеку! Риэлторы рассказали о наиболее популярных незаконных схемах на рынке жилья.
Случаи продажи квартир с использованием поддельных документов всегда были одними из наиболее распространенных вариантов мошенничества на московском рынке «вторички». Вместе с цифровизацией всего жилищного рынка появляются и все более технологичные схемы мошенничеств. Относительно новый способ – подделка электронной подписи.
«На рынке недвижимости Москвы уже зафиксированы случаи незаконной продажи квартир с использованием поддельной электронной подписи, — рассказывает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. — Если раньше участникам сделки необходимо было собственноручно расписаться в договоре отчуждения недвижимости, то сейчас требуется лишь электронная подпись, а ее можно подделать. Например, оформить такую подпись по подложным документам, взломать личный кабинет на сайте госуслуг для получения нужной информации и т.д. Чтобы предотвратить возникновение такой ситуации, владельцу жилья можно порекомендовать, например, подать заявление в МФЦ о запрете Росреестру совершать регистрационные действия в отношении объекта недвижимости без личного присутствия собственника или его законного представителя».
Еще один вид мошенничества — сделки с участием собственников, состоящих на учете в ПНД (психоневрологическом диспансере) или НД (наркологическом диспансере). По оценкам риэлторов, примерно 5% операций на рынке московской «вторички» проходят с участием таких лиц.
«Чтобы не столкнуться с такой ситуацией, покупателю нужно предпринять ряд мер, — обращает внимание Сергей Шлома. — В частности, необходимо проверить, нет ли в отношении гражданина, продающего квартиру, решения суда о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным, поскольку при наличии такого решения сделка может проходить только с разрешения органа опеки. Также нелишне предложить продавцу пройти медицинское освидетельствование в момент заключения сделки, чтобы впоследствии можно было подтвердить, что он отдавал отчет своим действиям. Это поможет покупателю отстоять свои права на квартиру, если бывший собственник в дальнейшем станет оспаривать сделку, заявив, что в день ее заключения находился в таком состоянии, что не осознавал своих поступков».
Потенциальный риск оспаривания имеют и сделки по отчуждению объектов недвижимости, право собственности на которые продавец получил в порядке наследования.
«Если владелец квартиры не оставил завещания, то разобраться с наследниками первой, второй и прочих очередей бывает весьма сложно, — признает Сергей Шлома. — Известны случаи, когда уже после продажи жилплощади наследниками появлялся еще один, который своевременно не заявил о своих правах, поскольку якобы не знал о смерти родственника. Из-за этого объявившийся наследник в судебном порядке пытался оспорить сделку продажи и признать за собой право собственности на часть недвижимости, которая ему причиталась. Бывает и так, что права на наследство заявляет какой-нибудь внебрачный ребенок наследодателя, о котором тот вообще мог не знать».
Если говорить о чисто мошеннических случаях, то здесь риэлторы выделяют случаи, когда собственник, продающий квартиру, намеренно скрывает от покупателя информацию о других лицах, имеющих права на нее. Поэтому покупателю всегда нужно тщательно проверять сведения о людях, проживавших на продаваемой жилплощади.
«Вот вполне реальная ситуация: муж и жена живут в неприватизированной квартире, но отношения между ними портятся, и они расстаются и разъезжаются. Желая стать единоличным собственником жилья, женщина подает заявление о том, что ее муж пропал без вести (хотя она прекрасно знает, что он живет, например, у другой женщины), а в дальнейшем по решению суда его вообще признают умершим. Жена единолично приватизирует квартиру и вскоре ее продает. Через некоторое время мужчина «воскресает» и заявляет о своих правах на данную недвижимость в судебном порядке, оспаривая все сделки с квартирой», — привел пример Сергей Шлома.
Еще один способ обмана покупателя — намеренное уменьшение стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Хотя подобных случаев на рынке недвижимости Москвы сегодня не так много, риэлторы все равно предупреждают покупателей не принимать предложение продавца указать в договоре купли-продажи гораздо меньшую сумму, чем реальная стоимость квартиры, чтобы не стать жертвой преступного умысла.
«Например, покупатель согласился указать в договоре купли-продажи сильно заниженную цену жилья – скажем, 3 млн рублей вместо реальных 8 млн рублей, причем разница между двумя суммами закладывается в банковскую ячейку и после регистрации сделки продавец забирает деньги. Затем сам же бывший собственник оспаривает сделку на основании того, что для него она была убыточной, так как квартира стоит гораздо больше, поэтому он готов отказаться от соглашения и вернуть покупателю 3 млн рублей. А как же получить обратно оставшиеся 5 млн рублей? Если продавец не давал расписки в получении этих денег, то доказать факт мошенничества и взыскать с него всю сумму будет крайне сложно», — рассказывает эксперт.
По наблюдениям экспертов, чаще всего «на удочку» мошенников попадают одинокие собственники жилья, в первую очередь, пенсионеры. Они весьма доверчивы и не слишком разбираются в современных технологиях, а потому могут сами выдать аферистам всю информацию о себе и своей квартире. Другую типичную группу риска составляют представители социально неблагополучных категорий граждан: алкоголики, наркоманы, а также люди с низкой социальной адаптацией (сироты, инвалиды) и т.д. Соответственно, среди объектов, участвующих в мошеннических сделках, преобладают квартиры, расположенные в устаревшем жилищном фонде и относящиеся к массовому сегменту, преимущественно, эконом-классу.
«Есть и категории собственников, которые никогда не рассматриваются махинаторами в роли жертв, — добавляет эксперт. – В числе таких категорий: семьи с детьми, особенно многодетные, ведь такие сделки контролируются органами опеки в части соблюдения интересов несовершеннолетних граждан, да и любой общественный резонанс не на руку жуликам. Также мы не наблюдаем мошеннических сделок в более высоких ценовых сегментах недвижимости».
