Центробанк снова повысил ставку! На этот раз показатель достиг максимального показателя за всю историю современной России – 21%! Больше было только в период с 28 февраля 2022 по 10 апреля 2022 гг, когда показатель составлял 20%. Эксперты рассказали, как это решение Банка России отразиться на разных сегментах рынка недвижимости.
Рынок ипотеки и продажи жилья
Повышение ключевой ставки ЦБ до рекордного уровня в 21% уже вряд ли обрушит рынок ипотечного кредитования и продаж жилья. В этом уверены многие эксперты. Скорее всего, высокая ключевая ставка вызовет рост ставок по рыночным программам потребительского кредитования, в том числе, по жилищного. Однако, они итак уже находятся на максимальном уровне, поэтому большинство граждан, если и решаются оформить ипотеку, то либо берут кредит по одной из оставшихся льготных программ, либо стремятся минимизировать размер займа. Но при этом, продажи квартир в новостройках и на «вторичке» идут, рынок жилья не остановился.
«Процентные ставки уже продолжительное время находятся на высоком уровне, ожидать существенных изменений спроса на рынке с очередным повышением не стоит. Даже 17% — очень высокая ставка для потребителя. Многие покупатели уже отложили приобретение жилья из-за высокой ставки, — объясняет директор департамента аналитики федерального девелопера Неометрия Ксения Рысенко. — В таких условиях девелоперы разрабатывают альтернативные ипотеке программы, например, рассрочку или трейд-ин, чтобы поддержать продажи».
Как ключевая ставка отразиться на объемах строительства?
Продажи жилья в новостройках могут немного просесть из-за дорогой ипотеки, но радикально рынок не рухнет. А вот объемы строительства и вывода новых проектов могут существенно сократиться. Застройщики многоквартирных домов, в условиях дорогих кредитов, вполне могут приостановить вывод на рынок новых проектов с перспективой ввода в течение 3 – 5 лет.
«Трудно сделать ипотечную ставку еще более заградительной, чем она уже есть сейчас, — считает управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова. — Высокая ключевая ставка может затормозить запуск новых проектов, что в среднесрочной перспективе приведет к сокращению предложения на рынке новостроек».
«В последнее время темпы роста себестоимости строительства жилой недвижимости существенно опережают уровень инфляции, что вместе со снижением объемов продаж съедает маржинальность девелоперского бизнеса. В таких условиях несложно прогнозировать существенное сокращение стартов новых строек многоквартирных домов — прежде всего в населенных пунктах с низкой ценой продаж, — добавляет руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. — Рынок будет вынужден приходить в баланс через сокращение предложения, то есть объемов многоквартирного строительства».
Влияние на рынок коммерческой недвижимости
В сегменте коммерческой недвижимости влияние повышения ключевой ставки может оказаться более существенным, считают некоторые эксперты. В частности, сильнее всего пострадает сегмент ритейла, который еще не до конца восстановился после коронавирусных ограничений и массового ухода иностранных брендов. А столь высокая ключевая ставка может вообще спровоцировать массовое банкротство действующих ТЦ. И дело не только в снижении покупательской активности, сильной инфляции, но и в глубинных факторах.
«Российские торговые центры вынуждены адаптироваться к последствиям повышения ключевой ставки, оптимизируя операционные расходы и занимаясь поиском новых арендаторов, способных генерировать более высокий доход. Однако меры ограничены затратами на персонал, которые становятся рекордными, и налоговой составляющей, — цитируют на сайте РИА Недвижимость вице-президента Союза торговых центров Павла Люлина. – Лишь крупные игроки с устойчивыми бизнес-моделями могут позволить себе большой запас прочности. Для большинства ТУ этот запас ограничен. Если высокая ставка сохранится долгое время, это неизбежно приведет к снижению привлекательности объектов для новых арендаторов, финансовым трудностям и массовому банкротству».
