Центробанк России опубликовал аналитическую записку о связи ипотеки и доступности жилья. Авторы документа пришли к парадоксальному выводу, что рост улучшения условий по ипотеке делает недвижимость менее доступной.
«Опыт многих стран показывает, что первоначальный эффект повышения доступности ипотечного финансирования после снижения ставок в конечном счете может приводить к обратному эффекту – снижению ценовой доступности покупки жилья», — говорится в аналитической записке ЦБ.
Главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников замечает, что доступность ипотеки — это не то же самое, что и доступность жилья. Эксперт обращает внимание на то, что за два года, с четвертого квартала 2017 года по четвертый квартал 2019 года, средняя ипотечная ставка снизилась с 9,8% до 9,2% годовых.
«Рост доступности вылился в сокращение числа людей, которые смогли получить кредит. Статистика января 2020 года говорит о том же: рекордно низкая ставка сочетается с сокращением числа выданных кредитов», — утверждает аналитик.
По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по ипотеке в январе составила 8,79%, а количество выданных кредитов сократилось до 77,9 тыс.
По словам управляющего директора «Абсолют-банка» Антона Павлова, на размер среднего платежа по большей части влияет стоимость жилья. В свою очередь, в ВТБ отмечают, что на размер среднего ипотечного платежа могут оказать влияние сразу несколько факторов. К ним относятся: изменение цен на недвижимость, приобретение клиентами квартир большей площади и размер первоначального взноса.
Для того чтобы доступность жилья не снизилась, необходимо уменьшить порог для применения повышенных риск-весов по ипотеке с 20% до 10% первоначального взноса.
По словам Матовникова, это повысит доступность кредитов без существенного влияния на риски портфеля. Кроме того, стоит отказаться от планов ЦБ применить показатель долговой нагрузки (ПДН) к ипотечным кредитам.
«Методика расчета ПДН такова, что ее недостатки наиболее ярко проявляются именно в ипотечном кредитовании: для незарплатных клиентов банка доход заемщика оценивается как среднее по региону, что заведомо занижает доходы более состоятельных клиентов, а это и есть ипотечные заемщики», — резюмирует Матовников.
