В SPIERS Prime Urban Homes доля ипотечных кредитов достигла максимального значения за весь период реализации – более трети сделок осуществлялось в кредит. Разработчики проекта TEKTA GROUP проанализировали структуру спроса и выявили основные причины, по которым заемные средства все чаще используются в высокобюджетных сферах.
По данным Росреестра, доля ипотечных кредитов на качественные новостройки в столице в 2019 году (январь-ноябрь) достигла 29%. При этом в отдельные месяцы этот показатель был значительно выше среднего: 38% в сентябре, 34% в феврале и апреле. В некоторых капитальных проектах это число еще выше. Таким образом, в City Spiers Senior Residential доля ипотечных сделок в четвертом квартале 2019 года, по предварительной оценке, составит 35%. Для сравнения, в третьем квартале этот показатель составил 25%.
Девелопер проекта Tekta Group называет пять основных причин, по которым ипотека становится все более популярным инструментом покупки квартир в Москве даже среди состоятельных покупателей.
1. Из «бизнеса» в «премиум» благодаря снижению ставки по ипотеке
Со второй половины 2019 года процентные ставки по ипотечным кредитам демонстрируют устойчивую тенденцию к снижению. Если пик 2019 года (9,91%) пришелся на апрель, то к октябрю средневзвешенная процентная ставка по кредитам, выдаваемым на рынке новостроек Москвы, упала до 8,71%. Это приводит к перераспределению спроса в пользу более дорогой недвижимости. В результате, по подсчетам девелопера Tekta Group, 12% клиентов, покупающих квартиры в элитных проектах Spiers, изначально рассматривали новое здание коммерческого класса, но в итоге предпочли ипотеку в пользу комплекса более высокого класса.
2. Поиск новых инвестиционных инструментов
Традиционно в конце года банки предлагают специальные условия по вкладам. Так, в декабре 2018 года средневзвешенная процентная ставка в Москве по открытым рублевым депозитам сроком от года и более составила 6,87%. Через год из-за снижения ключевых процентных ставок банки уже не могут предлагать столь интересные условия, поэтому, сняв вклады и заработав проценты, клиенты ищут новые источники инвестиций. Такие покупатели выбирают проекты, доказавшие свою ликвидность за счет роста цен. Кроме того, многие покупатели жилья даже обращаются за небольшими ипотечными кредитами, когда их существующих средств недостаточно. Например, среди минаретных городских резиденций средняя цена квадратного метра выросла на 85 000 рублей всего за три квартала. Эта динамика не только увеличивает капитал, но и «погашает» проценты по ипотечным кредитам.
3. Предновогодние скидки и премии на работе
Декабрь – самое выгодное время для покупки жилья на первичном рынке. Чтобы сохранить спрос в преддверии новогодних праздников, застройщики часто предлагают скидки, позволяющие сэкономить сотни тысяч рублей. Проблема, однако, в том, что годовые бонусы и бонусы за работу для большинства отделов компании запланированы на январь, когда разработчики уже завершили свое продвижение по службе. Выход из этой ситуации – ипотека. Клиент оформил небольшой кредит и планировал погасить его полностью или частично после получения премии от работы. Сумма, которую вы переплачиваете, минимальна, а экономия значительна.
4. Изменение портрета покупателя и «семейная» ипотека
Если 5 лет назад на рынке недвижимости Москвы большинство покупателей качественных новостроек составляли клиенты в возрасте 40 лет и старше, то сейчас этот возраст снизился. Например, в Spiers Premium Urban Homes каждая десятая сделка совершается покупателями до 25 лет, а 30% всех договоров подписывают клиенты в возрасте 26-35 лет. В основном речь идет о парах с детьми, которых активно привлекает выгодная «семейная» ипотека с процентными ставками от 4,5% годовых. По предварительным оценкам девелопера проекта Tekta Group, в четвертом квартале 2019 года за счет этой субсидии будет проведено 25% всех кредитных операций. Поэтому меры поддержки очень важны для состоятельных клиентов.
5. Поправки в 214-ФЗ и долгосрочное планирование
С 1 июля 2019 года вступила в силу поправка 214-ФЗ, в результате которой выросла стоимость квадратного метра объектов, реализуемых через счета эскроу. Поэтому многие клиенты изменили свой подход к покупке жилья и рассматривают возможность приобретения недвижимости как можно большей площади в будущем. Застройщик Tekta Group отметил, что 15% всех клиентов, подавших заявку на ипотеку, приобрели одновременно две соседние квартиры с намерением объединить их. Кроме того, даже покупатели несемейных домов обеспокоены тем, что рост цен на недвижимость через несколько лет может вызвать трудности с «расширением» и поэтому заключают «пакетные» сделки.
«Среди первоклассных кредитов ипотека рассматривается клиентами как реальный инструмент сохранения и даже приумножения своих средств», — отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум», входящей в партнерскую сеть CBRE. – В некоторых случаях, если у клиентов есть вся необходимая сумма, они подают заявку на «ипотеку дома», поскольку процентная ставка по кредиту ниже, чем процентная ставка по депозиту до востребования, на котором размещены средства. Увеличение доступности кредита могло бы частично компенсировать рост стоимости квадратного метра. Однако все может измениться в любой момент, как это произошло год назад. Поэтому лучше подать заявку на ипотеку по текущим процентным ставкам, которую вы в конечном итоге сможете рефинансировать, а не ждать дальнейшего снижения ставок по кредитам. Кроме того, рост стоимости жилья, скорее всего, превысит ваши сбережения на процентах по кредиту».
