Ассимиляция реновации может затронуть и регионы

Вице-премьер Марат Хуснуллин предложил провести всероссийскую реновацию. По оценкам экспертов Циан, каждый пятый дом в регионах подходит под «московские» критерии реновации. Аналитики выяснили, в каких городах представлено наибольшее число потенциально попадающих под снос зданий, сравнили стоимость жилья в «хрущевках» со среднерыночными значениями, а также сформулировали отличия в стартовых позициях реализации программы в Москве и в региональных центрах.

Реновация в городах-миллионниках по объему сносимого жилья соответствует четырем «московским» программам.
Из 107 тыс. многоэтажных домов, расположенных в городах-миллионниках, около 27% от числа зданий приходится на потенциальных участников программы реновации.
Максимальная доля пятиэтажек в жилой застройке зафиксирована в Волгограде (35%), Красноярске (34%), Челябинске и Казани (по 32%).
Дома – потенциальные участники программы реновации – в регионах чаще расположены в центральных районах.
В Краснодаре, Уфе и Новосибирске средние цены в пятиэтажках лишь незначительно (на 1-3%) ниже среднегородских.

К потенциальным участникам программы при расчетах были отнесены 4-, 5- и 6-этажные панельные, блочные дома, построенные в 1955-1975 гг., а также некоторые кирпичные дома с аналогичными характеристиками (в которых средний метраж квартиры не превышает 50 кв. м.). Детальной информации относительно модальности реализации программы в настоящее время нет. Все расчеты и выводы основаны на информации о структуре жилой застройки и средних ценах квадратного метра из модели оценки Аналитического центра Циан.

В региональных центрах потенциальных участников программы реновации в относительном выражении в 2 раза больше, чем в Москве

Программа реновации, стартовавшая в Москве в 2017 году, предусматривает снос 5,1 тыс. жилых домов суммарной площадью около 15 млн кв. м. Предыдущая инициатива по обновлению жилого фонда (демонтаж пятиэтажек, начатый в конце 1990-х) включала в себя 1,7 тыс. корпусов с суммарной жилой площадью около 5 млн кв. м, этот проект до конца еще не завершен. По оценке Циан, в общей сложности две «волны сноса» устаревшего жилого фонда в Москве затрагивают около 9% от суммарной площади столичного построенного жилья.

Региональные центры ощутимо отличаются от столицы по структуре застройки. Анонсированное вице-премьером Правительства РФ Хуснуллиным М.Ш. расширение программы реновации на регионы может затронуть более 20% жилого фонда крупнейших городов РФ. В 16 крупнейших региональных рынках (города-миллионники + Московская и Ленинградская области) из 107 тыс. многоэтажных жилых домов “московским” критериям включения в программу реновации (см. выше) соответствует около 27% от числа зданий, на которые приходится 18% площади жилого фонда.

В Москве в программу также были включены около 1,0 тыс. зданий других градостроительных эпох, характеристики которых не соответствуют современным требованиям. Доля ветхого жилья в большинстве региональных центров выше, чем в Москве (в столице значительная часть таких зданий была снесена при активном строительстве спальных районов в 1960-1980-е годы, тогда как в региональных центрах новые дома часто строили не вместо бараков, а рядом с ними). Т.е., потенциальных участников такой программы может быть еще больше.

По доле жилых домов, потенциальных участников программы, выделяются Волгоград, Красноярск и Челябинск. В них более 30% жилых зданий приходится на 5-этажки с небольшими квартирами. Эти города развивались в советское время как крупные промышленные центры, для обеспечения жильем индустриальных гигантов в них активно строились большие массивы пятиэтажных домов.

Меньше всего таких зданий в Краснодаре (15%), Ленинградской области (19%) и Санкт-Петербурге (21%). Здесь наиболее активное жилищное строительство пришлось на последние 15 лет (а в случае с Санкт-Петербургом также высока доля дореволюционных домов), поэтому и пятиэтажек в относительном выражении не так много.

Табл. 1. Рейтинг крупнейших региональных рынков по доле зданий, потенциальных участников программы реновации.

Город / Регион

Доля домов, потенциальных участников программы реновации, в % от жилого фонда

Волгоград

35%

Красноярск

34%

Челябинск

32%

Казань

32%

Самара